房产专题：律师支招击破房产买卖合同十大霸 [复制链接]

解读房地产合同中十大霸王

以下是在房屋买卖合同中比较常见的十大霸王条款，针对这些霸王条款，我们的律师分别给出了相关的司法解释，提醒广大购房者在今后的买房过程中拿起法律武器保护自己的合法权益。(乙方为购房者)

霸王条款1： "本签订后协议签订后，乙方到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还。"

解读：该条款限制了购房者的权利。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

霸王条款2： “出卖人为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料包括建筑模型，仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准。”

解读：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条："商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"

霸王条款3： “若乙方违反合同中约定之任何条款，甲方有权解除本合同，并有权所指商品房另行出售，乙方所付定金不予返还。”

解读：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。上述条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

霸王条款4： “出卖人为采取商业贷款的买受人承担了阶段性担保责任，故采用商业贷款的买受人同意委托出卖人获出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书，并在房屋交付时提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，签署全部相关文件，并交纳与办理产权相关的各项税费及委托代办费，每延期提交一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需全部税费及代办费且买受人收齐全部所需资料之日起十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日，买受人有权按照房价款总额的万分之一向出卖人收取违约金。买受人承诺在出卖人办理完毕产权证后二十日内完成抵押登记并交纳相关费用，若买受人未能在约定时间内完成抵押登记，每延期一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金，同时出卖人有权将房产证直接交押给银行并解除对买受人承担的担保责任。”

解读：按揭购房是购房者和开发商共赢的一种商业模式，本身对开发商是有利的，而不仅仅对资金紧张的购房者有利。因此，开发商承担阶段性担保责任是应该的，而不应由购房者为此支付相应代价。开发商向购房者收取委托房产证代办费加重了购房者的义务，缺乏依据。出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需全部税费及代办费且买受人收齐全部所需资料之日起十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，这里两个问题：一是买受人收齐全部所需资料意味着如果由一家购房者没有交齐，其他的购房者就无法办理房产证，这显然很不合理；二是十八个月的时间太长，减轻了开发商的责任。

霸王条款5： “该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人；该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人；买卖双方同意下列项目权益属于卖方：会所，小区停车位，泳池，屋顶和外墙面广告权，各类球场等休闲娱乐设施，及其他卖方投资建造的经营性房产和设施。”

解读：屋顶、外墙面应属于全体业主所有。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。

霸王条款6： "委托人与另一方不能签订房屋买卖合同的，违约方或合同解除方应向中介公司支付服务费用二万元。在合同履行期间，委托人与房产卖方达成交易协议并签订房屋买卖合同后，卖方违约的，委托人同意将卖方赔偿的定金的50%支付给中介人，作为中介人之中介服务费。"

解读：此条款明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司无论居间是否成功，均居于可以取得报酬的有利地位。适用定金规则的双方应该是房屋买卖双方，中介公司对违约方进行处罚，将原本全部属于守约方的违约金拿走了一半，这是法律所不允许的。

霸王条款7： "乙方必须同意以约定的房价、付款方式，在甲方通知成交后的当日与另一方签订房屋买卖合同。"

解读：房屋中介合同与房屋买卖合同完全是两回事，在中介合同中，委托人没有义务必须与第三方签订合同，以满足中介人收取报酬的目的。如果客户必须以中介合同约定的条件、在约定的时间内与房屋出售方签订房屋买卖合同，这对消费者来说是不公平的。

霸王条款8： “如果因业主违反了有关装修规定，物业管理公司有权对业主扣留或没收工具。”

解读：业主与物业管理公司是平等的民事主体，物业管理公司没有处罚权，这一规定是物业管理公司对他人财产的侵犯。

霸王条款9： “如果业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容，物业公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。”

解读：业主在用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权利停水停电停气。如果哪家物管公司对业主停水停电停气，业主完全可以起诉物业管理公司，业主将会胜诉。