上海樓市過分投機
外 來 資 金 很 可 能 是 以 自 有 資 金 支 付 購 房 首 期 付 款 或 者 房 地 產 開 發 的 首 批 資 金 ， 然 後 通 過 銀 行 貸 款 融 到 所 需 全 部 資 金 。 這 樣 做 的 原 因 是 盡 量 用 較 少 的 自 有 資 金 控 制 更 多 的 房 地 產 開 發 項 目 或 者 房 屋 。 在 上 海 房 價 持 續 走 高 的 情 況 下 ， 這 些 投 機 商 有 十 足 的 信 心 在 未 來 獲 利 。
國 家 外 匯 管 理 局 2005 年 3 月 指 出 ， 發 現 一 些 海 外 個 人 在 上 海 購 房 ， 一 人 購 入 多 達 幾 十 套 甚 至 上 百 套 ， 明 顯 帶 有 投 機 性 質 ， 就 此 將 展 開 調 查 。 再 如 ， 媒 體 披 露 2004 年 上 海 約 有 17% 的 高 級 住 宅 ， 儘 管 都 已 高 價 售 出 ， 但 無 人 居 住 。 這 都 是 上 海 房 地 產 行 業 投 機 風 潮 的 例 證 。
外 地 和 境 外 資 金 進 入 之 後 ， 一 般 是 從 購 買 上 海 市 中 心 的 中 高 檔 房 屋 入 手 ， 向 周 邊 擴 散 。 由 於 上 海 的 市 中 心 比 較 集 中 ， 其 示 範 和 帶 動 作 用 十 分 明 顯 。
隨 房 價 的 高 升 ， 上 海 本 地 居 民 也 熱 情 高 漲 ， 加 入 房 屋 投 機 的 行 列 之 中 ， 由 於 財 力 仍 然 有 限 ， 他 們 大 多 以 中 檔 房 屋 為 投 機 對 象 。
根 據 上 海 市 統 計 的 結 果 ， 2004 年 上 海 住 宅 銷 售 平 均 價 格 是 6,385 元 / 平 方 米 。 我 一 直 認 為 這 個 數 據 很 值 得 懷 疑 ， 這 種 簡 單 的 以 銷 售 額 除 以 銷 售 面 積 的 算 法 ， 往 往 誤 導 民 眾 。 在 2004 年 末 ， 上 海 本 地 樓 價 的 所 謂 「 321 格 局 」 在 上 海 幾 乎 無 人 不 知 ： 內 環 內 3 萬 元 ／ 平 方 米 ， 內 環 外 環 間 2 萬 元 ／ 平 方 米 ， 外 環 外 1 萬 元 ／ 平 方 米 。 這 個 數 字 也 許 有 些 誇 大 ， 但 反 映 出 上 海 房 價 在 百 姓 中 的 真 實 感 受 。
市 中 心 漲 價 最 快 速
如 果 以 官 方 所 說 的 6,385 元 的 價 格 ， 我 們 是 不 可 能 在 上 海 市 區 買 到 房 子 的 ， 除 非 到 十 分 邊 遠 的 郊 區 。 上 海 不 同 區 域 的 商 品 房 銷 售 價 格 差 別 非 常 大 ， 而 且 漲 幅 不 一 。 原 因 是 由 於 外 來 資 金 首 先 集 中 於 內 環 線 以 內 的 房 產 以 及 高 檔 住 宅 ， 導 致 市 中 心 的 房 價 上 漲 速 度 最 快 。
2004 年 上 海 市 中 心 內 環 線 以 內 房 價 漲 幅 達 27.5 ％ ， 平 均 每 平 方 米 接 近 16,000 元 （ 2005 年 前 5 個 月 一 度 飛 漲 超 過 18,000 元 ） 。 而 單 價 2 萬 元 以 上 的 房 子 比 比 皆 是 ， 毫 不 希 罕 。 有 些 高 檔 住 房 、 別 墅 的 價 格 甚 至 達 到 5 至 8 萬 元 一 平 方 米 的 價 格 。
中 新 社 記 者 選 取 位 於 上 海 市 盧 灣 區 和 徐 匯 區 交 界 處 的 瑞 金 南 路 地 段 上 的 「 申 江 名 園 」 ， 追 溯 其 近 年 來 的 房 價 攀 升 軌 發 現 ， 2001 年 10 月 ， 一 期 開 盤 均 價 約 6,000 元 ／ 平 方 米 ； 2002 年 底 二 期 開 盤 均 價 上 升 至 7,000 元 左 右 ／ 平 方 米 ； 2003 年 底 ， 房 價 已 躍 至 11,000 元 ／ 平 方 米 ； 2004 年 第 三 季 度 ， 均 價 高 達 16,000 元 ／ 平 方 米 ； 2005 年 3 月 ， 其 房 價 已 漲 至 24,000 元 ／ 平 方 米 。 也 就 是 在 4 年 半 內 上 漲 了 3 倍 ！
市 中 心 的 房 價 帶 動 了 周 圍 地 區 ， 2004 年 內 中 環 線 房 價 平 均 超 過 了 10,000 元 。 在 城 市 地 鐵 1 號 線 終 點 的 莘 莊 附 近 ， 房 價 也 達 到 萬 元 以 上 。 中 外 環 線 也 接 近 7,000 元 。 6,000 元 以 下 的 商 品 住 宅 主 要 分 布 在 內 外 環 線 間 和 外 環 線 以 外 ， 其 中 約 八 成 3,500 元 以 下 的 商 品 住 宅 集 中 在 外 環 線 以 外 區 域 。
不 過 ， 外 環 線 以 外 的 房 子 需 求 並 不 大 ， 2004 年 的 價 格 反 而 出 現 了 下 跌 。 上 海 市 中 心 區 域 和 郊 區 房 價 的 天 壤 之 別 就 解 釋 了 為 甚 麼 上 海 平 均 房 價 看 似 不 高 （ 6,385 元 ） ， 但 老 百 姓 的 真 實 感 受 卻 是 ： 在 可 接 受 的 城 市 生 活 居 住 範 圍 內 ， 房 價 上 漲 讓 人 無 法 承 受 。
到 了 2005 年 第 一 季 度 末 ， 網 上 數 據 顯 示 ， 上 海 內 環 內 、 中 內 環 、 中 外 環 、 外 郊 環 、 郊 環 外 的 成 交 均 價 每 平 方 米 分 別 為 16,419 元 、 11,493 元 、 8,085 元 、 6,505 元 、 4,724 元 。
絕 非 本 地 需 求 推 動
上 海 市 區 如 此 高 昂 的 房 價 絕 非 上 海 本 地 居 民 的 需 求 所 推 動 的 。 按 上 述 價 格 計 算 ， 一 套 100 平 方 米 的 商 品 房 ， 上 海 市 平 均 房 價 約 為 64 萬 元 ， 市 中 心 內 環 線 以 內 達 160 萬 元 ， 內 中 環 線 100 萬 元 ， 中 外 環 線 70 萬 元 。 只 有 在 外 環 線 以 外 ， 才 能 拿 到 所 謂 的 平 均 房 價 。
上 海 市 2003 年 人 均 可 分 配 收 入 是 14,867 元 ， 2004 年 為 16,683 元 ， 二 者 平 均 為 15,775 元 。 如 果 以 一 個 家 庭 3 人 計 算 ， 收 入 總 計 47,325 元 。 簡 單 假 設 收 入 水 平 和 房 價 不 變 ， 這 個 家 庭 要 在 內 環 線 內 購 房 ， 不 吃 不 喝 不 行 動 ， 需 要 33 年 ； 在 內 中 環 線 買 房 需 要 21 年 ； 在 中 外 環 買 需 要 14 年 多 ； 在 外 環 線 之 外 ， 還 要 13 年 半 至 7 年 。
如 果 考 慮 用 50 ％ 的 家 庭 結 餘 收 入 購 房 ， 那 麼 購 房 年 限 幾 乎 要 再 長 一 倍 。 這 聽 起 來 十 分 離 譜 。 正 常 的 上 海 居 民 由 於 支 付 能 力 的 原 因 ， 更 可 能 是 選 擇 中 外 環 線 附 近 及 以 外 而 又 交 通 便 利 的 區 域 購 置 新 房 （ 但 也 不 會 出 去 太 遠 ， 否 則 人 們 不 認 為 自 己 是 住 在 上 海 市 ） 。 因 此 ， 上 海 市 中 心 的 房 價 絕 非 由 當 地 居 民 需 求 所 主 導 ， 而 主 要 是 由 外 來 投 機 的 游 資 所 推 動 的 。
市 中 心 的 房 價 帶 動 了 外 圍 的 房 價 ， 許 多 有 閒 散 資 金 的 上 海 居 民 也 受 到 房 價 上 漲 的 鼓 舞 ， 投 入 了 一 部 分 資 金 購 房 ， 但 是 他 們 投 資 重 點 是 市 中 心 以 外 的 中 檔 住 房 。 這 部 分 資 金 也 對 房 價 起 了 推 波 助 瀾 的 作 用 。
房 地 產 泡 沫 對 國 民 經 濟 的 負 面 影 響 是 嚴 重 的 。 房 價 持 續 過 快 上 漲 ， 會 導 致 價 格 形 成 機 制 的 扭 曲 ， 增 大 了 行 業 風 險 ， 阻 礙 了 產 業 結 構 的 優 化 調 整 ， 對 國 民 經 濟 和 大 眾 生 活 的 傷 害 是 深 刻 和 長 遠 的 。 （ 房 地 產 宏 調 分 析 之 三 ）
