Takura 发表时间： 2004-7-16 15:57:23编辑引用回复
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此文由 stq 发表：
我指的国有资产流失不是指传统意义上的国有企业资产，而是国家在土地上的资本。
www.SonicChat.com土地国有化，所以所有土地上的资本都属于国家， 而理论上通过土地公开拍卖，国家可以从地产商手里获取这块土地应有的价值，而这个过程一直没有很好执行，造成绝大多数的土地是以远远低于市场价格的跳楼价转让到私人手里的。但开发，销售又是以市场价格进行的。
这就意味的这部分国有资产大量流失，注入到了房产业里。而且以土地价格来算，这部分资金绝对是天文数字。
这我没注意……忒长了，没注意到……
中国实行的是土地集体所有制。从理论上讲，土地是属于生产队的。政府在中间其的是个中介作用。
这个问题我们上课的时候也讨论过。实际上恰恰是产权不明导致谈判的单向性。我指的是农村土地。
举个例子，生产队的土地到底是由谁来负责？实际上，作为土地所有者的生产队的主体早已被弱化。这就造成这样一个局面，一方面是无敌的强势主体政府，一方面是无人负责。这样的买卖，一宰死才怪呢！
其实政府转手拍卖的时候是很吃了一笔的。买空卖空，政府没半点成本，却能吃了透饱。这也就是为什么各地政府如此热衷圈地的最根本动力。
stq 发表时间： 2004-7-16 16:01:23编辑引用回复
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而且正如没有开发商会完全用自己的资金开发，炒楼的也没几个会完全用自己资金炒
www.SonicChat.com即使是温州炒楼团，真正完全用自己资金也没多少。
更多的只是用自己的资金付首付，剩下的贷款。
这样100万的资金，20万一个首付，他同时可以进5套。
这还是在钻银行贷款的空子。
www.SonicChat.com浙江大量寻找投资出路的游资扩大了泡沫的规模，但我不认为这是泡沫成立的主要原因。
如果土地上的价值能够体现，贷款方面可以严格审批，泡沫不会到今天这地步。
举个例子来说：
周正毅涉案的那一大片地几乎是免费就从政府手里拿到了，而上海市中心这么大一块地如果放到市场上公开拍卖，那卖多少钱？那么多亿的资金就白白从国家手里流失，直接注入房地产市场了。
拿浙江房价最离谱地方之一的杭州来说，这几年的城市大开发，房价大彪涨，有多少资金是以银行贷款方式来的？又只有多少是民间直接投入的？
www.SonicChat.com不过民间那么多资金国家确实应该好好利用，一个产业开放给外资的同时，一样也可以开放给国内私人企业么。外资可以直接兼并国企，私人买个国企就困难重重，这本来就不正常。不过这是另外话题，和房地产无关了。
www.SonicChat.com该内容由 stq 在 2004-7-16 16:06:03编辑过
Takura 发表时间： 2004-7-16 16:01:32编辑引用回复
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此文由 余胖胖 发表：
此文由 Takura 发表：
注意一个有意思的现象，广东的房价相对涨幅度不大。主要是指珠三角。与其经济地位相对来说并不适应。
www.SonicChat.com也许广东的房地产市场化比较早，所以是这样得吧。价格合理反映了价值。
我倒觉得是东南亚金融风暴的后遗症。
楼市伤到了，到现在都没恢复过来。
珠海全城的烂尾楼没人要，广州和东莞的楼市能涨到哪里去？
stq 发表时间： 2004-7-16 16:08:31编辑引用回复
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此文由 余胖胖 发表：
此文由 Takura 发表：
注意一个有意思的现象，广东的房价相对涨幅度不大。主要是指珠三角。与其经济地位相对来说并不适应。
也许广东的房地产市场化比较早，所以是这样得吧。价格合理反映了价值。
我看主要还是当初朱镕基铁腕整顿房地产的时候那些炒楼的人已经被吓破胆了。
当时上海楼市都跌了一半，重灾区的广东海南更是血本无归，都不知道多少人跳了楼。
这就是几年前而已，学乖了。
www.SonicChat.com相比之下其他地区没受过这教训。。
Takura 发表时间： 2004-7-16 16:10:27编辑引用回复
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此文由 stq 发表：
而且正如没有开发商会完全用自己的资金开发，炒楼的也没几个会完全用自己资金炒
www.SonicChat.com即使是温州炒楼团，真正完全用自己资金也没多少。
更多的只是用自己的资金付首付，剩下的贷款。
这样100万的资金，20万一个首付，他同时可以进5套。
这还是在钻银行贷款的空子。
www.SonicChat.com浙江大量寻找投资出路的游资扩大了泡沫的规模，但我不认为这是泡沫成立的主要原因。
如果土地上的价值能够体现，贷款方面可以严格审批，泡沫不会到今天这地步。
拿浙江房价最离谱地方之一的杭州来说，这几年的城市大开发，房价大彪涨，有多少资金是以银行贷款方式来的？又只有多少是民间直接投入的？
www.SonicChat.com不过民间那么多资金国家确实应该好好利用，一个产业开放给外资的同时，一样也可以开放给国内私人企业么。外资可以直接兼并国企，私人买个国企就困难重重，这本来就不正常。不过这是另外话题，和房地产无关了。
你没注意到税率。
外资有三年免税。开发区可征可不钲如营业税（我税法学的不好，具体不一定正确）的一般当地政府都不会收。这样外资的税率最多只有29%。搞不好只有15%甚至更低。。而民资得征33%，业主本人还得收个人所得税。又得双重征税。面对日趋成熟的市场，这样的税率歧视，民资怎么竞争？这其实是很严重的问题。
另外其实你也说出了我的观点，民资拉动楼市不需要太大的数量，就能用安揭，贷款等方式源源不断的制造出来。楼市就滋遛遛的被拉上去。贷款对贷款，这就是泡沫啊！
不过我道觉得目前这泡沫本身并不算太严重。但是如果民资的非国民待遇不解决，越来越多的民资涌进楼市再这样制造下去，蔓延全国，那会现成很严重的问题。
Takura 发表时间： 2004-7-16 16:14:46编辑引用回复
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中国的贷款，其实还不是手续的问题。而和本土资本投资不旺有关。
各大银行的存款积压问题并没有多大改善，存款余额照旧上升。
钱，总得出去。产业不行，那就只能走楼市。
中国的投资一方面应该是很旺的。看基础设施全面拉紧就知道。另一方面各大银行贷款难仍旧没有太大改善。我觉得，税制的不合理，法制的不健全，都是造成这种滑稽现象的原因之一。
关海法 发表时间： 2004-7-16 16:19:41编辑引用回复
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此文由 Takura 发表：
中国的贷款，其实还不是手续的问题。而和本土资本投资不旺有关。
各大银行的存款积压问题并没有多大改善，存款余额照旧上升。
钱，总得出去。产业不行，那就只能走楼市。
中国的投资一方面应该是很旺的。看基础设施全面拉紧就知道。另一方面各大银行贷款难仍旧没有太大改善。我觉得，税制的不合理，法制的不健全，都是造成这种滑稽现象的原因之一。
老百姓对投资房地产信心不足啊~~~
Takura 发表时间： 2004-7-16 16:20:48编辑引用回复
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此文由 关海法 发表：
此文由 Takura 发表：
中国的贷款，其实还不是手续的问题。而和本土资本投资不旺有关。
各大银行的存款积压问题并没有多大改善，存款余额照旧上升。
钱，总得出去。产业不行，那就只能走楼市。
中国的投资一方面应该是很旺的。看基础设施全面拉紧就知道。另一方面各大银行贷款难仍旧没有太大改善。我觉得，税制的不合理，法制的不健全，都是造成这种滑稽现象的原因之一。
老百姓对投资房地产信心不足啊~~~
问题是不投房地产，又能投哪里？股市……
stq 发表时间： 2004-7-16 16:21:34编辑引用回复
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税率这东西，目前的制度下不是制约民企发展的主要问题。
账目人人会做，特别是中国这种到处都是漏洞的税法，钻空子就和玩一样，我就没见过哪个私企老老实实报税的。。
www.SonicChat.com以泡沫的程度来看，我也觉得比不上上次。
上个泡沫顶端的时候全国通货膨胀都25%了，现在才4%。货币供给量也没法比。
但象上次这样经济大震荡，谁都不想再来一次。
既然看出了泡沫，还是早点做控制比较好。
特别是现在房地产也就几个点过热，再下去就全国过热了，那时候泡沫再破银行问题就不是1点2点了。
