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【转贴】上海房价涨幅超出承受能力 第四季 [复制链接]

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【转贴】上海房价涨幅超出承受能力 第四季度房价将回落 ~ 极有可能又是狗屁!

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主要是现在货币贬值...
钱NND就不值钱了...东西都比去年涨多了.
:c::c:
苏三离了洪桐县 将身来在大街前 未曾开言我心内惨 过往的君子听我言
哪一位去往南京转 与我那三郎把信传 言说苏三把命断 来生变犬马我当报还
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stq 主题: 上海房价走势分析(原创)
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发表时间: 2004-7-16 10:08:11编辑引用回复
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上海房价的话题好热啊。。
家里最近又不听我劝,入手了套房子,不爽中,所以写点自己的分析。

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上海的房价今年年底前会下跌,应该不至于象97年那样的大崩盘,但会下跌调整。

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上海目前的高房价有几个原因
1。海外资金的涌入。
由于中国的快速发展,美国联储会的低利率,美国股市IT泡沫的崩盘,再加结合人民币有可能升息的影响,大量国际热钱涌入中国。而他们最大投资手段就是投资房地产。
上海现在的累积外资投入已经超过了750亿美金。
大量的资金,结合中国超低的人工,使上海市政府有本钱有能力在上缴自身2/3税收的同时还能进行大量的市政工程建设。市政工程建设使城市面貌改善,进而吸引更多外资,形成良性循环。
上海90年代后的经济起飞,主要靠的就是这样一种方式,靠土地批租起家。
而土地批租所注入的资金,又通过了动迁费的方式,进入了平常百姓手里,进而近一步带动了他们的房产消费,整个房产市场越炒越热。

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2。国有资产的流失
上海算是国内比较早土地公开拍卖的地方了,但即使如此也是最近才真正开始。之前大多是以内部协商的方式来进行。这就造成了国有资产的大量流失。
中国土地都是国有,一块自由市场上能够卖100亿的地皮,很多情况下以几十亿,几亿就被批租到了私人名下(周正毅那次好像自己连钱都没出)。这就变相把国家原本在土地上的那些资本,无偿的注入了市场,房地产市场凭空多了一大笔钱。

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3。银行不负责任的大量放贷。
放贷分两方面,一方面是对房地产开发商的大量放贷,以前流行的空手套白狼,炒楼花,自己一分本钱不用完全靠银行贷款就能进行房地产开发。现在慢慢审批严格了,但由于体制关系,公司账目造假严重,银行贷款的发放也大有猫腻,很多违规贷款,为市场注入了大量的资金。
另一方面是私人贷款。美国以前在这方面吃过大亏,所以现在严格规定个人每月还贷额(包括一切房贷,车贷,信用卡帐单)不能超过个人可支配收入的35%。
而中国没有一个健全的信用机构,私人贷款的发放以我看来实在是漏洞百出。我认识的很多人每个月供车供房的支出已经超过他们收入的6-7成了。而且申请贷款的审批也相当的松。万一工作方面有点波动,马上就还不出贷款。
房贷这东西在中国还不一样,很难想象中国的银行会在个人还不出钱的情况下强行收回房产进行拍卖变现,直接把住户踢上大街,这会造成社会问题,中国目前最怕的就是这个。
所以万一出现问题,多半又是银行吃亏,多笔呆账。

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4。港台和海外的大量移民
由于台海的不稳定,外加中国这些年经济的快速发展,越来越多的台湾人和海外华人在上海置业或干脆移民上海。现在上海的台湾常住人口据估计已经超过40万,而海外华人也有近10万。这些人有很大比例并不是在国内贷款买房,而是从国外汇入资金购房。这又给上海房地产带来了大量资金。

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为什么我说上海房价就要跌了。
1。联储会升息,国际资金回笼。而人民币升值看来也不太可能。上海房价也已经非常高,炒作成本上升。流入上海房地产的海外资金很难再有极大的增长
2。随着土地的公开拍卖,这个大漏洞多少也算堵了点,国有地皮上的这点钱不会再向以前那样无偿注入市场
3。温家宝的降温政策,主要目标之一就是房地产。房地产开放商的贷款发放问题更是重中之重,审批越来越严,房地产开发商的资金链也越来越紧,很多小型开发商已经有点吃不消了。
4。个人贷款方面,现在头款的要求提高了。
而上海人普通的工资早就不能支撑如此高的房价。以前绝大多数人的买方第一笔钱靠的都是动迁款,如果没有这笔钱,还有多少人能拿出几十万的头款买房炒作的?
5。港台海外回流由于基数已经很大,虽然不见得会减少,但该买得都已经差不多买了,除非台海或者海外再出大事,不然增长乏力。
嘿嘿。。我自己身边认识的台湾人里,一半以上都在上海买了房子。香港人也有1/3左右在上海置了业
6。最近房地产大热的时候上马了大量项目,市场供应量在持续增加。需求不变活着减小,但供应量增加,房价肯定就往下走
7。房地产也有自己的周期,上一个上海房产周期在96年见底,到97年下半年房价就跌掉了一半。
现在这轮周期也见顶了。

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这次虽然不至于崩盘,但回落是免不了的。
其实已经可以看出迹象了,从高档房的销量上,和高档房的租金上。从有价无市到跌价,也就是时间问题。

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PS:
另外加一条

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另一个最近房地产热背后最大的原因就是房屋制度的改革。
通过公房的私有化,经过工龄折现等一系列优惠,广大的民众以远低于市场价的价位拿到了房子。你付几万元从国家这买到房子,转手就能在市场上以几十万的价格把这房子出手。这也可以算是政府一次特大规模的回馈。这一个政策就又为市场注入了成千上万亿的资金。
这笔钱也是很多上海家庭买房头款的重要来源。

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现在大量公房的私有化基本完成,这样如此规模的资金注入将来也很难再有。
房价又少一个利多。

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该内容由 stq 在 2004-8-2 10:45:39 编辑过
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stq 发表时间: 2004-7-16 10:13:55编辑引用回复
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补充一点。
不要相信国内所谓的温州人炒楼。。
上海是外向型经济,外资是绝对的主流,温州人那点钱砸上海房地产上也就起个水花。


余胖胖 发表时间: 2004-7-16 10:36:47编辑引用回复
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Q兄不好意思加精得话,我来给你加吧!


余胖胖 发表时间: 2004-7-16 10:40:23编辑引用回复
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第一财经刚刚公布上海得房价已经开始下跌了!平均7000多没平方米降到了5000多!


francishao 发表时间: 2004-7-16 12:34:44编辑引用回复
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此文由 余胖胖 发表:
第一财经刚刚公布上海得房价已经开始下跌了!平均7000多没平方米降到了5000多!

反正我没有感觉到


francishao 发表时间: 2004-7-16 12:35:31编辑引用回复
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上海能挣钱的人均收入也就1500-2500之间

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这房子的价格可笑还是可悲?

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让居者无其屋,好,真好,真是优越性和先进性的集中体现。

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该内容由 francishao 在 2004-7-16 12:36:32编辑过


stq 发表时间: 2004-7-16 13:58:33编辑引用回复
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小郝又来FQ了。。
上海房价高,得利的是你我这种传统的上海人。
以前住了几十年的破破烂烂老房子突然就值了几十万。
而且绝大多数的公房都是3钱不值2钱就卖给你了,等于白送给你10几20万的现钞。
所以上海居民自有住房的比例我看在国际上都算是高的了。。东京纽约绝对没有那么多人能有自己的房子。

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倒霉的是外地来沪的人,比如那些毕业后留在上海工作的大学生,他们买房子就困难得多。
别说买房子,租房子日子也过得很紧。
倒霉的是下一代的年轻人,比如你这种年纪的,想靠自己买房就困难了,一般都靠父母付头款,但这头款很多也是从房屋增值上来的。

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房产泡沫对经济不好,
房价过高不利于吸引外地人才来上海,降低上海竞争力。
但你要说居者无其屋就夸张了。


Takura 发表时间: 2004-7-16 15:40:16编辑引用回复
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几点意见
1,上海的房价不是孤立的,也不是独特的。我们必须注意到北京和浙江的房价也很高。
如果说上述因素在北京也比较显著的话,在浙江就不大可能了。因为我们知道浙江是外资输入的小省。很小,在经济总量中可以忽略不计。显然,单单强调外资的因素是片面的。
同样,国有资产的因素也是片面的,浙江同样是国资小省。而且改制走得很早。整个私有制部分在经济中的成分已经在3/4以上。单单国资的流失显然也是偏颇的。
第三点我觉得是地产泡沫的共性,任何炮沫,都可以找到银行在背后的影子。
2,这里有个也算比较一手的资料吧。一个上过我们课的研究生,那时侯在写房地产的文章。他自己本身又在做房地产。他给我们归结两点:1,关系,简单说就是利益的分肥。2,贷款泡沫。这是建立在一上的表现。他说的是比较片面的。但我们考虑到他本身就在写这方面的论文,加上从业者的身份,这是值得考虑的。
3,我当时就反对纯粹泡沫这种说法。另外你太低估国内民资的实力了。2002年,光温州的民间游资就达1000亿RMB。注意是游资。兑换成美圆也许绝对值不大,但却是最有活力最具有流动性的地头蛇。整个浙江省又多少我不清楚。但按照这个比例也应该不会低过3000亿。这只是估计。而我们知道,索罗斯整英磅的对冲基金也不过百十亿刀。折合人民币也不过一两千亿。就足以掀起如此腥风血雨。因此,如此数量的民资一旦涌入地产市场,我们知道,吹肥皂泡并不需要太多的肥皂水。
4,当然,这么多民资不会全进入地产市场。而上海也不过是目标之一。我们知道有浙江本土的地产已经高得变态。而北京,还包括南昌,湖北,四川,都存在这数量不等的浙江房地产资本。
PS:早在2002年初我就相信南昌的地产会升值。结果不出所料,当年南昌地产的升值排全国第一。而最近我父亲的一个朋友就在搞湖北宜都最繁华商业街的工程。一旦全面上马,整个宜都的地价显然会跟着一起上一个台阶。

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5,最重要的一点,这么多民资为什么会四处横冲直撞???这也就是当时我和那个研究生争论的焦点。为什么???我们只看到温州炒房团,更应该想想背后的原因。我觉得原因有二,一是产业升级的代价。使得大批民资无法顺利的投入产业中。其次就是国内经济和法律环境对民资的歧视造成的进入壁垒。
外资有超国民待遇,国资有国家扶持。面对税收,法律,投资环境等的绝对劣势,民资往往会选择地产这种方式来求得回报而不是产业形式。而这,恰恰是最严重的问题。
总之,民资是国民经济中最有活力的资产成分,如何用好民资,应该是很严重的问题。

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该内容由 Takura 在 2004-7-16 15:43:20编辑过


Takura 发表时间: 2004-7-16 15:48:10编辑引用回复
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注意一个有意思的现象,广东的房价相对涨幅度不大。主要是指珠三角。与其经济地位相对来说并不适应。


stq 发表时间: 2004-7-16 15:48:18编辑引用回复
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我指的国有资产流失不是指传统意义上的国有企业资产,而是国家在土地上的资本。

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土地国有化,所以所有土地上的资本都属于国家, 而理论上通过土地公开拍卖,国家可以从地产商手里获取这块土地应有的价值,而这个过程一直没有很好执行,造成绝大多数的土地是以远远低于市场价格的跳楼价转让到私人手里的。但开发,销售又是以市场价格进行的。
这就意味的这部分国有资产大量流失,注入到了房产业里。而且以土地价格来算,这部分资金绝对是天文数字。


余胖胖 发表时间: 2004-7-16 15:55:41编辑引用回复
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此文由 Takura 发表:
注意一个有意思的现象,广东的房价相对涨幅度不大。主要是指珠三角。与其经济地位相对来说并不适应。


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也许广东的房地产市场化比较早,所以是这样得吧。价格合理反映了价值。
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Takura 发表时间: 2004-7-16 15:57:23编辑引用回复
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此文由 stq 发表:
我指的国有资产流失不是指传统意义上的国有企业资产,而是国家在土地上的资本。

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土地国有化,所以所有土地上的资本都属于国家, 而理论上通过土地公开拍卖,国家可以从地产商手里获取这块土地应有的价值,而这个过程一直没有很好执行,造成绝大多数的土地是以远远低于市场价格的跳楼价转让到私人手里的。但开发,销售又是以市场价格进行的。
这就意味的这部分国有资产大量流失,注入到了房产业里。而且以土地价格来算,这部分资金绝对是天文数字。

这我没注意……忒长了,没注意到……
中国实行的是土地集体所有制。从理论上讲,土地是属于生产队的。政府在中间其的是个中介作用。
这个问题我们上课的时候也讨论过。实际上恰恰是产权不明导致谈判的单向性。我指的是农村土地。
举个例子,生产队的土地到底是由谁来负责?实际上,作为土地所有者的生产队的主体早已被弱化。这就造成这样一个局面,一方面是无敌的强势主体政府,一方面是无人负责。这样的买卖,一宰死才怪呢!
其实政府转手拍卖的时候是很吃了一笔的。买空卖空,政府没半点成本,却能吃了透饱。这也就是为什么各地政府如此热衷圈地的最根本动力。


stq 发表时间: 2004-7-16 16:01:23编辑引用回复
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而且正如没有开发商会完全用自己的资金开发,炒楼的也没几个会完全用自己资金炒

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即使是温州炒楼团,真正完全用自己资金也没多少。
更多的只是用自己的资金付首付,剩下的贷款。
这样100万的资金,20万一个首付,他同时可以进5套。
这还是在钻银行贷款的空子。

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浙江大量寻找投资出路的游资扩大了泡沫的规模,但我不认为这是泡沫成立的主要原因。
如果土地上的价值能够体现,贷款方面可以严格审批,泡沫不会到今天这地步。
举个例子来说:
周正毅涉案的那一大片地几乎是免费就从政府手里拿到了,而上海市中心这么大一块地如果放到市场上公开拍卖,那卖多少钱?那么多亿的资金就白白从国家手里流失,直接注入房地产市场了。
拿浙江房价最离谱地方之一的杭州来说,这几年的城市大开发,房价大彪涨,有多少资金是以银行贷款方式来的?又只有多少是民间直接投入的?

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不过民间那么多资金国家确实应该好好利用,一个产业开放给外资的同时,一样也可以开放给国内私人企业么。外资可以直接兼并国企,私人买个国企就困难重重,这本来就不正常。不过这是另外话题,和房地产无关了。

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该内容由 stq 在 2004-7-16 16:06:03编辑过


Takura 发表时间: 2004-7-16 16:01:32编辑引用回复
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此文由 余胖胖 发表:

此文由 Takura 发表:
注意一个有意思的现象,广东的房价相对涨幅度不大。主要是指珠三角。与其经济地位相对来说并不适应。


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也许广东的房地产市场化比较早,所以是这样得吧。价格合理反映了价值。

我倒觉得是东南亚金融风暴的后遗症。
楼市伤到了,到现在都没恢复过来。
珠海全城的烂尾楼没人要,广州和东莞的楼市能涨到哪里去?


stq 发表时间: 2004-7-16 16:08:31编辑引用回复
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此文由 余胖胖 发表:

此文由 Takura 发表:
注意一个有意思的现象,广东的房价相对涨幅度不大。主要是指珠三角。与其经济地位相对来说并不适应。

也许广东的房地产市场化比较早,所以是这样得吧。价格合理反映了价值。

我看主要还是当初朱镕基铁腕整顿房地产的时候那些炒楼的人已经被吓破胆了。
当时上海楼市都跌了一半,重灾区的广东海南更是血本无归,都不知道多少人跳了楼。
这就是几年前而已,学乖了。

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相比之下其他地区没受过这教训。。


Takura 发表时间: 2004-7-16 16:10:27编辑引用回复
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此文由 stq 发表:
而且正如没有开发商会完全用自己的资金开发,炒楼的也没几个会完全用自己资金炒

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即使是温州炒楼团,真正完全用自己资金也没多少。
更多的只是用自己的资金付首付,剩下的贷款。
这样100万的资金,20万一个首付,他同时可以进5套。
这还是在钻银行贷款的空子。

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浙江大量寻找投资出路的游资扩大了泡沫的规模,但我不认为这是泡沫成立的主要原因。
如果土地上的价值能够体现,贷款方面可以严格审批,泡沫不会到今天这地步。
拿浙江房价最离谱地方之一的杭州来说,这几年的城市大开发,房价大彪涨,有多少资金是以银行贷款方式来的?又只有多少是民间直接投入的?

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不过民间那么多资金国家确实应该好好利用,一个产业开放给外资的同时,一样也可以开放给国内私人企业么。外资可以直接兼并国企,私人买个国企就困难重重,这本来就不正常。不过这是另外话题,和房地产无关了。

你没注意到税率。
外资有三年免税。开发区可征可不钲如营业税(我税法学的不好,具体不一定正确)的一般当地政府都不会收。这样外资的税率最多只有29%。搞不好只有15%甚至更低。。而民资得征33%,业主本人还得收个人所得税。又得双重征税。面对日趋成熟的市场,这样的税率歧视,民资怎么竞争?这其实是很严重的问题。
另外其实你也说出了我的观点,民资拉动楼市不需要太大的数量,就能用安揭,贷款等方式源源不断的制造出来。楼市就滋遛遛的被拉上去。贷款对贷款,这就是泡沫啊!
不过我道觉得目前这泡沫本身并不算太严重。但是如果民资的非国民待遇不解决,越来越多的民资涌进楼市再这样制造下去,蔓延全国,那会现成很严重的问题。


Takura 发表时间: 2004-7-16 16:14:46编辑引用回复
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中国的贷款,其实还不是手续的问题。而和本土资本投资不旺有关。
各大银行的存款积压问题并没有多大改善,存款余额照旧上升。
钱,总得出去。产业不行,那就只能走楼市。
中国的投资一方面应该是很旺的。看基础设施全面拉紧就知道。另一方面各大银行贷款难仍旧没有太大改善。我觉得,税制的不合理,法制的不健全,都是造成这种滑稽现象的原因之一。


关海法 发表时间: 2004-7-16 16:19:41编辑引用回复
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此文由 Takura 发表:
中国的贷款,其实还不是手续的问题。而和本土资本投资不旺有关。
各大银行的存款积压问题并没有多大改善,存款余额照旧上升。
钱,总得出去。产业不行,那就只能走楼市。
中国的投资一方面应该是很旺的。看基础设施全面拉紧就知道。另一方面各大银行贷款难仍旧没有太大改善。我觉得,税制的不合理,法制的不健全,都是造成这种滑稽现象的原因之一。

老百姓对投资房地产信心不足啊~~~


Takura 发表时间: 2004-7-16 16:20:48编辑引用回复
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此文由 关海法 发表:

此文由 Takura 发表:
中国的贷款,其实还不是手续的问题。而和本土资本投资不旺有关。
各大银行的存款积压问题并没有多大改善,存款余额照旧上升。
钱,总得出去。产业不行,那就只能走楼市。
中国的投资一方面应该是很旺的。看基础设施全面拉紧就知道。另一方面各大银行贷款难仍旧没有太大改善。我觉得,税制的不合理,法制的不健全,都是造成这种滑稽现象的原因之一。

老百姓对投资房地产信心不足啊~~~

问题是不投房地产,又能投哪里?股市……


stq 发表时间: 2004-7-16 16:21:34编辑引用回复
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税率这东西,目前的制度下不是制约民企发展的主要问题。
账目人人会做,特别是中国这种到处都是漏洞的税法,钻空子就和玩一样,我就没见过哪个私企老老实实报税的。。

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以泡沫的程度来看,我也觉得比不上上次。
上个泡沫顶端的时候全国通货膨胀都25%了,现在才4%。货币供给量也没法比。
但象上次这样经济大震荡,谁都不想再来一次。
既然看出了泡沫,还是早点做控制比较好。
特别是现在房地产也就几个点过热,再下去就全国过热了,那时候泡沫再破银行问题就不是1点2点了。
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关海法 发表时间: 2004-7-16 16:24:01编辑引用回复
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此文由 Takura 发表:

此文由 关海法 发表:

此文由 Takura 发表:
中国的贷款,其实还不是手续的问题。而和本土资本投资不旺有关。
各大银行的存款积压问题并没有多大改善,存款余额照旧上升。
钱,总得出去。产业不行,那就只能走楼市。
中国的投资一方面应该是很旺的。看基础设施全面拉紧就知道。另一方面各大银行贷款难仍旧没有太大改善。我觉得,税制的不合理,法制的不健全,都是造成这种滑稽现象的原因之一。

老百姓对投资房地产信心不足啊~~~

问题是不投房地产,又能投哪里?股市……

所以尽管银行已经是负利率了,钱却还是趴在那里不出来~~~~


stq 发表时间: 2004-7-16 16:28:22编辑引用回复
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此文由 Takura 发表:
中国的贷款,其实还不是手续的问题。而和本土资本投资不旺有关。
各大银行的存款积压问题并没有多大改善,存款余额照旧上升。
钱,总得出去。产业不行,那就只能走楼市。
中国的投资一方面应该是很旺的。看基础设施全面拉紧就知道。另一方面各大银行贷款难仍旧没有太大改善。我觉得,税制的不合理,法制的不健全,都是造成这种滑稽现象的原因之一。

确实如此,现在银行都讲究效率,业绩考核的最重要的就是呆帐比例。所以座头的,谁都不希望出现呆帐。银行存款那么多总要找地方去,相比之下与其借给有去无回的国企,还不如贷款给个人。反正咱老百姓即使砸锅卖铁,问亲戚借,都会还债,实在不行还有房子,损失不会太大
所以一有机会就大量贷款出去,想以这种“优良贷款”稀释借给国企的不良贷款。
明知道这东西也有风险,但两害取其轻,也没啥办法。

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还是金融体系问题啊。。中国这样的穷国应该是缺钱用,
但一方面大量有前途需要资金的私人企业得不到贷款,另一方面银行又有大量的存款不知道该如何处理,白白造成利息的损失。


Takura 发表时间: 2004-7-16 16:31:31编辑引用回复
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此文由 stq 发表:
税率这东西,目前的制度下不是制约民企发展的主要问题。
账目人人会做,特别是中国这种到处都是漏洞的税法,钻空子就和玩一样,我就没见过哪个私企老老实实报税的。。

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以泡沫的程度来看,我也觉得比不上上次。
上个泡沫顶端的时候全国通货膨胀都25%了,现在才4%。货币供给量也没法比。
但象上次这样经济大震荡,谁都不想再来一次。
既然看出了泡沫,还是早点做控制比较好。
特别是现在房地产也就几个点过热,再下去就全国过热了,那时候泡沫再破银行问题就不是1点2点了。

小企业是可以,但做大就难了。越大越难做。
作坊容易,做企业就难。而民企的作坊时代显然已经过去。
大企业的帐作假的成本就大了。而且麻烦多多。
更重要的是阎王容易对付,小鬼难缠。关系到自身利益,衙门也会很卖力的。税衙也不是小钱就可以打发的哈,这也是成本。
总之,没有法律这条内裤当着,麻烦也是多多的。积少成多,就成大问题了。



余胖胖 发表时间: 2004-7-16 19:39:47编辑引用回复
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此文由 Takura 发表:

此文由 关海法 发表:

此文由 Takura 发表:
中国的贷款,其实还不是手续的问题。而和本土资本投资不旺有关。
各大银行的存款积压问题并没有多大改善,存款余额照旧上升。
钱,总得出去。产业不行,那就只能走楼市。
中国的投资一方面应该是很旺的。看基础设施全面拉紧就知道。另一方面各大银行贷款难仍旧没有太大改善。我觉得,税制的不合理,法制的不健全,都是造成这种滑稽现象的原因之一。

老百姓对投资房地产信心不足啊~~~

问题是不投房地产,又能投哪里?股市……
投股市?还是投国债吧。大部份股民那叫炒股?简直是在赌博,平时不用心心看盘,输了钱就怪这怪那!笑死人了!


stq 发表时间: 2004-7-17 2:03:34编辑引用回复
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此文由 Takura 发表:
小企业是可以,但做大就难了。越大越难做。
作坊容易,做企业就难。而民企的作坊时代显然已经过去。
大企业的帐作假的成本就大了。而且麻烦多多。
更重要的是阎王容易对付,小鬼难缠。关系到自身利益,衙门也会很卖力的。税衙也不是小钱就可以打发的哈,这也是成本。
总之,没有法律这条内裤当着,麻烦也是多多的。积少成多,就成大问题了。

很多情况下根本不需要做假账,看你这账目你这收支怎么算而已。。。没那么夸张拉。。即使是海尔之类的模范企业我看这方面真要查问题也一大堆,中国的税法漏洞太多。所以私营企业的高税率目前来看还不是制约他们发展的主要因素。资金问题,拿不到贷款才是主要问题。

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账目这东西即使在美国也有大量漏洞可钻,举个例子,以前企业用于回购自己公司股票的资金,和发放员工股票期权的钱是不算在支出里的。因为理论上不管公司如何购买自己的股票,公司总资产不变。但现在考虑这种行为对股市的影响,今年开始这算公司支出了。大量的高科技公司一下子纯利润就少了一半。

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呃。。跑题了。
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Takura 发表时间: 2004-7-17 11:50:09编辑引用回复
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此文由 stq 发表:

此文由 Takura 发表:
小企业是可以,但做大就难了。越大越难做。
作坊容易,做企业就难。而民企的作坊时代显然已经过去。
大企业的帐作假的成本就大了。而且麻烦多多。
更重要的是阎王容易对付,小鬼难缠。关系到自身利益,衙门也会很卖力的。税衙也不是小钱就可以打发的哈,这也是成本。
总之,没有法律这条内裤当着,麻烦也是多多的。积少成多,就成大问题了。

很多情况下根本不需要做假账,看你这账目你这收支怎么算而已。。。没那么夸张拉。。即使是海尔之类的模范企业我看这方面真要查问题也一大堆,中国的税法漏洞太多。所以私营企业的高税率目前来看还不是制约他们发展的主要因素。资金问题,拿不到贷款才是主要问题。

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账目这东西即使在美国也有大量漏洞可钻,举个例子,以前企业用于回购自己公司股票的资金,和发放员工股票期权的钱是不算在支出里的。因为理论上不管公司如何购买自己的股票,公司总资产不变。但现在考虑这种行为对股市的影响,今年开始这算公司支出了。大量的高科技公司一下子纯利润就少了一半。

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呃。。跑题了。

不是,你没明白正式法规在这里面的作用。
好比一个离差函数。里面的参数没几个是按照方程来的。但是,方程却起着约束分布的作用。
不容同样作假帐,外资就比民资要容易。毕竟15%和33%要达到相同的纳税得隐瞒一半的产值。这在会计上的压力是很大的。公司一大,离差范围内的假帐是正常的,但天马行空毕竟还是很难的。这种技术压力。比如安然公司,非安达信这样的顶级会计事物所才能做得出来。而一个作坊,女主人一本小学生的作业本就解决了。这种差别是很大的。
何况,任何舞弊,都是在合理的基础上的修改。基础不同,修改的结果也不同。别忘了,国企也可以做假,外企也能作假。大家一样努力,最后还是民资吃亏。
更重要的是,法律起到一种保护作用。也就是说,对抗内地衙门的盘剥作用。中国沿海的资本相对已经到了一定层次,但内地却仍旧落后,沿海的资本本没有很好的向内地转移。而内地的投资环境,尤其是各部饥饿的衙门的盘剥,是很成为一个问题的。
这是一个离差方程的问题。离差方程不可能每个值都合乎方程有些能差到天上去。但离差性再大,方程的无形约束也是存在的。
法律本身就是如此。一个人一辈子所有事情都准纪合法是不可能的。比如知识产权。我想就是在美国,也不可能没有任何盗版。但我们不能说,因为大家都卖盗版,知识产权法就没有意义了。毕竟跳到宏观的角度讲,微观的离差就是体现出一条明显的回归方程。所有的法律,政策,其实都是这东西。


francishao 发表时间: 2004-7-18 7:50:47编辑引用回复
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此文由 关海法 发表:

此文由 Takura 发表:
中国的贷款,其实还不是手续的问题。而和本土资本投资不旺有关。
各大银行的存款积压问题并没有多大改善,存款余额照旧上升。
钱,总得出去。产业不行,那就只能走楼市。
中国的投资一方面应该是很旺的。看基础设施全面拉紧就知道。另一方面各大银行贷款难仍旧没有太大改善。我觉得,税制的不合理,法制的不健全,都是造成这种滑稽现象的原因之一。

老百姓对投资房地产信心不足啊~~~

普通老百姓有那样大的资金流吗?


mikezhangyj 发表时间: 2004-7-20 14:11:07编辑引用回复
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此文由 Takura 发表:

此文由 关海法 发表:
[quote]此文由 Takura 发表:
老百姓对投资房地产信心不足啊~~~

问题是不投房地产,又能投哪里?股市……


www.SonicChat.com

国债如何?


stq 发表时间: 2004-7-23 15:47:26编辑引用回复
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此文由 mikezhangyj 发表:

此文由 Takura 发表:
问题是不投房地产,又能投哪里?股市……

国债如何?
那还是楼市比较好。

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别买1套大的好的,宁愿买2套一般的小点的房子,1套住1套出租,房价的上下波动对你影响应该也不大。


stq 发表时间: 2004-7-23 15:48:05编辑引用回复
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问个问题。。。

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现在买房子,贷款的利息是锁死的,还是根据央行的利息进行浮动的?


摩洛哥亲王 发表时间: 2004-7-23 19:20:10编辑引用回复
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这种值得加精


francishao 发表时间: 2004-7-25 21:49:51编辑引用回复
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上海的房子在跌吗?

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现在起码还没有


sammy_p 发表时间: 2004-7-26 6:29:08编辑引用回复
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是啊,我很关心这个问题,楼上问得也是我想问得
阿门


Takura 发表时间: 2004-7-26 8:25:32编辑引用回复
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此文由 stq 发表:
问个问题。。。

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现在买房子,贷款的利息是锁死的,还是根据央行的利息进行浮动的?

我记得是死的吧……


机器猫多拉A梦 发表时间: 2004-7-26 11:49:08编辑引用回复
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大陆当然是浮动利率,


stq 发表时间: 2004-8-2 0:11:30编辑引用回复
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此文由 机器猫多拉A梦 发表:
大陆当然是浮动利率,

浮动的?

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可我遇到认识得那么多人中,几乎没人把利率上浮所将造成的月供指出增长考虑进去。

利率万一上涨个2%,很多人估计就要去讨饭了。


机器猫多拉A梦 发表时间: 2004-8-4 10:10:46编辑引用回复
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此文由 stq 发表:

此文由 机器猫多拉A梦 发表:
大陆当然是浮动利率,

浮动的?

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可我遇到认识得那么多人中,几乎没人把利率上浮所将造成的月供指出增长考虑进去。

利率万一上涨个2%,很多人估计就要去讨饭了。


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哈,有几个人认真看过自己的按揭合同条款的?


闲的发慌2588 发表时间: 2004-8-9 13:41:59编辑引用回复
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小胡来上海考察说房价太高了
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8#
忒长了..
苏三离了洪桐县 将身来在大街前 未曾开言我心内惨 过往的君子听我言
哪一位去往南京转 与我那三郎把信传 言说苏三把命断 来生变犬马我当报还
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9#
只要大家对宏观调控有认识,就知道,房价肯定是会下跌的,不要将自己陷入“负资产”一族就是了!
老婆又多,子女又多,生活困难。。。。。
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10#
kao,这么长
说的清楚一点
上海的房价到底是多少钱?
怎么分地段的?

“我们市民的平均工资只有1000多元。我们需要一个理性、健康、平稳发展的房价体系,我们难以承受疯长的价格,如香港、东京一样的暴跌,我们同样难以承受”
1000多元?不可能吧,这样的话老百姓还有活头没有?
据我的印象上海的居民可都是财主啊
1000多元有种可能性就是上海的本地住户靠收房租生活,根本不用上班,所有收入就很难说了
总体来说上海人民富的说
[color=blue] You smiled and talked to me of nothing and I felt that for this I had been waiting long.[/color] [img]http://www.nbuser.com/discuz/attachments/day_040914/butter5_xqocClAbKDcp.jpg[/img]
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