大虫 - 2011/10/20 19:58:00
http://business.sohu.com/20111020/n322772340.shtml?pvid=tc_news&a=&b=%E9%83%8E%E5%92%B8%E5%B9%B3%EF%BC%9A%E9%AB%98%E6%88%BF%E4%BB%B7%E6%9C%80%E5%A4%A7%E5%8D%B1%E6%9C%BA%E6%98%AF%E4%BB%80%E4%B9%88
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2010年开始了一场关于2011年房价走势的全民大猜想，很多开发商、专家学者、购房者纷纷参与进来。引发这场大猜想的是中国人民大学经济研究所发布的一个报告，报告的主要观点是说2011年上半年房价将下跌两成，给出的理由是当时的宏观调控尤其是房地产调控非常严格，开发商的钱袋子开始收紧了。
开发商“不差钱”
时至今日，2011年已经过去一大半了，谜底仍然没有揭晓。但我不想去探究谁猜对了或者猜错了，我想探究的是开发商的信贷是不是真的收紧了？我特意查了一下真实的相关数据，发现太可怕了：仅仅是2010年的前三个季度，开发商的贷款就有6000亿！要知道 2009年一整年银行放出的贷款是5980亿，而且很多专家都说这已经是天量信贷了。可是，现在的状况是：2010年前三个季度发放的贷款竟然比2009年一整年还多，同时还超过了2007年与2008年的总和，这难道不可怕吗？透过这组数字，我想告诉大家的是：开发商现在根本就不差钱！也就是说，我们将会继续看到开发商囤地、捂盘惜售。
所以说，我们现在所说的房价应该或即将下跌，更多的是从道义上来讲的，是一种道德感。但是，正是这种道义上的评判，却在很大程度上导致了老百姓更大的痛苦。更有意思的是，现在房价是涨或跌，已经构成了一个新的分水岭，它把持不同意见的知识分子分成了“唱涨派”和“唱跌派”。
目前这种状况，究竟是怎么造成的？就以北京为例吧，在2010年10月份的时候，我们的感觉是房价确实在降。因为当时的开发商突然变得很高调，都嚷嚷着要降价，同时还出现了各种折扣、让利的活动，最明显的一则消息就是通州房价直落7000块。而且，北京市政府还出台了一个政策，说对于单价在3万块以上的新楼盘不发预售证。这样一来，那些单价在3万块以下的楼盘，就很容易拿到预售证了。后来的情况是，那些售价在3万元以下的楼盘，基本上是一开盘就销售一空。为什么会出现这种状况？其实它的背后就是一种人为的操纵，而这种房价的下跌其实就是“北京式”的下跌。
压死骆驼的最后一根稻草
这种“北京式”的下跌其实属于心理按摩，只是暂时缓解一下大家的情绪，根本没有触及到问题的本质。问题的本质是什么？
各位想一想，为什么市区中心的房价都这么高了，还是一个劲地往上涨？而且，即使它一个劲地疯涨，为什么还是有那么多人要买市区中心的房子？其实这也没有什么好奇怪的，道理很简单，因为所有好的资源如学校、医院都集中到市中心了。而我们老百姓，为了让自己的孩子接受更好的教育，为了让家人生病时能接受更好的治疗，就只能想尽办法住得离市中心近点、更近点，所以才会出现市中心房价都这么高了，还是供不应求的状况。
试想下，如果把好的资源迁到河北涿州或者燕郊，那北京的二环、三环、四环还会这么堵车吗？房价还会这样猛涨吗？所以说，现在问题的本质是资源分配制度的问题，如果不从根本上改变这种分配制度，而只是想透过某种手段抑制这种强烈刚需的话，中心城市的房价根本就降不下来。
还有一个值得关注的问题，就是房价究竟是高是低，我们应该用一个什么样的指标来衡量？还以北京为例，如果说单价3万、2万算高，那1.9万是不是就不算高了？所以说，其实我们现在进入了一个误区：我们把房价的涨和跌，当作判断房地产是否陷入危机的最重要的一个指标了。我要告诉大家的是，不是说房价涨了，它就一定有危机，房价跌了，就没有危机，问题不是这么简单的。最可靠的指标是什么？是老百姓的负担能力。
我举个例子，香港的房地产为什么会在1997年崩盘？如果你说是因为索罗斯狙击香港，那我告诉你，你完全搞错了，那只是表面现象。
我们的调查发现，香港的供楼负担水平在1997年金融海啸之前已经很高了，在1994年、1995年的时候是90%，1995年跌到70%，然后1996年又上来了，在金融海啸之前最高达到110%，都成负资产了。这太可怕了，因为这就是崩盘的前兆。想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%都拿去还房贷了，甚至都透支了，还怎么消费？老百姓没有钱消费的结果，就是香港经济的猛然下滑。这种状况持续下来，香港楼市怎么可能不崩盘？索罗斯的狙击不过是压死骆驼的最后一根稻草而已。
而且，透过中国香港的国民生产总值也可以看出来，1998年金融危机之后的经济并不是最差的，之后香港经济还经历了两次衰退；等到2003年“非典”爆发的时候，香港的旅游业和酒店业几乎停业。这整个过程中，楼价一直下跌，经济萎靡，其中很重要的原因就是月供太高了，透支了香港人的钱包，一直到这个比例下降到30%以下，香港经济才开始好转。
高房价的幕后推手
由此可见，30%是一个很神奇的数字。我给各位分析一下。如果说老百姓用30%的收入拿来还房贷的话，就能用剩下的70%的钱去消费，透过消费可以拉动经济，经济就可以稳定地增长。但如果房贷的负担是70%呢？那就只剩下30%可以消费了。老百姓消费能力大幅下降的后果有多可怕？整个经济就会萎缩。想想看，如果老百姓不消费的话，那么多企业生产的产品卖给谁？产品卖不出去，库存就增加了，怎么办呢？只有裁员。然后呢？倒闭。这就形成了一个恶性循环，这太可怕了。经济由此开始进入萧条期。所以，作为一个国家来讲，一定要保证让老百姓的收入中，最多30%是用来还房贷的，70%可以用于其他支出，这样经济才不会走下坡路，才不会出现萧条。
在房价高企的背后其实还有一个更深层次的问题，那就是高房价让我们整个国家的经济失去了创造力。这可不是危言耸听，所有的人拼命工作，拼命挣钱，之后把钱都投到哪里了？既没有投到实业上，也没有拿去消费，基本都买房子了。这是很病态的做法，也是最可怕的。想想看，对于普通老百姓来说，自己的收入基本都拿去还月供了，那实质消费就减少了。对于那些手里有不少闲钱的人来说，本来想投资做点什么，可是，考察一圈后发现，制造业和服务业，基本没有什么钱可赚，那干嘛还要辛辛苦苦地做呢？我还是拿去炒房吧。这真的很可怕，因为对于一个国家来说，整个创造力的下降其实才是最大的危机。你看10年前，马云花50万创立了阿里巴巴，小马哥的这个腾讯也是差不多50万，陈天桥也是50万，他们都用了差不多50万创立了自己的企业。再看看现在的年轻人，如果手里有50万的话，他们肯定不会投到创业上去，那干嘛呢？肯定是拿这50万去付首付了。
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经济学家郎咸平(资料图)
2010年开始了一场关于2011年房价走势的全民大猜想，很多开发商、专家学者、购房者纷纷参与进来。引发这场大猜想的是中国人民大学经济研究所发布的一个报告，报告的主要观点是说2011年上半年房价将下跌两成，给出的理由是当时的宏观调控尤其是房地产调控非常严格，开发商的钱袋子开始收紧了。
开发商“不差钱”
时至今日，2011年已经过去一大半了，谜底仍然没有揭晓。但我不想去探究谁猜对了或者猜错了，我想探究的是开发商的信贷是不是真的收紧了？我特意查了一下真实的相关数据，发现太可怕了：仅仅是2010年的前三个季度，开发商的贷款就有6000亿！要知道 2009年一整年银行放出的贷款是5980亿，而且很多专家都说这已经是天量信贷了。可是，现在的状况是：2010年前三个季度发放的贷款竟然比2009年一整年还多，同时还超过了2007年与2008年的总和，这难道不可怕吗？透过这组数字，我想告诉大家的是：开发商现在根本就不差钱！也就是说，我们将会继续看到开发商囤地、捂盘惜售。
所以说，我们现在所说的房价应该或即将下跌，更多的是从道义上来讲的，是一种道德感。但是，正是这种道义上的评判，却在很大程度上导致了老百姓更大的痛苦。更有意思的是，现在房价是涨或跌，已经构成了一个新的分水岭，它把持不同意见的知识分子分成了“唱涨派”和“唱跌派”。
目前这种状况，究竟是怎么造成的？就以北京为例吧，在2010年10月份的时候，我们的感觉是房价确实在降。因为当时的开发商突然变得很高调，都嚷嚷着要降价，同时还出现了各种折扣、让利的活动，最明显的一则消息就是通州房价直落7000块。而且，北京市政府还出台了一个政策，说对于单价在3万块以上的新楼盘不发预售证。这样一来，那些单价在3万块以下的楼盘，就很容易拿到预售证了。后来的情况是，那些售价在3万元以下的楼盘，基本上是一开盘就销售一空。为什么会出现这种状况？其实它的背后就是一种人为的操纵，而这种房价的下跌其实就是“北京式”的下跌。
压死骆驼的最后一根稻草
这种“北京式”的下跌其实属于心理按摩，只是暂时缓解一下大家的情绪，根本没有触及到问题的本质。问题的本质是什么？
各位想一想，为什么市区中心的房价都这么高了，还是一个劲地往上涨？而且，即使它一个劲地疯涨，为什么还是有那么多人要买市区中心的房子？其实这也没有什么好奇怪的，道理很简单，因为所有好的资源如学校、医院都集中到市中心了。而我们老百姓，为了让自己的孩子接受更好的教育，为了让家人生病时能接受更好的治疗，就只能想尽办法住得离市中心近点、更近点，所以才会出现市中心房价都这么高了，还是供不应求的状况。
试想下，如果把好的资源迁到河北涿州或者燕郊，那北京的二环、三环、四环还会这么堵车吗？房价还会这样猛涨吗？所以说，现在问题的本质是资源分配制度的问题，如果不从根本上改变这种分配制度，而只是想透过某种手段抑制这种强烈刚需的话，中心城市的房价根本就降不下来。
还有一个值得关注的问题，就是房价究竟是高是低，我们应该用一个什么样的指标来衡量？还以北京为例，如果说单价3万、2万算高，那1.9万是不是就不算高了？所以说，其实我们现在进入了一个误区：我们把房价的涨和跌，当作判断房地产是否陷入危机的最重要的一个指标了。我要告诉大家的是，不是说房价涨了，它就一定有危机，房价跌了，就没有危机，问题不是这么简单的。最可靠的指标是什么？是老百姓的负担能力。
我举个例子，香港的房地产为什么会在1997年崩盘？如果你说是因为索罗斯狙击香港，那我告诉你，你完全搞错了，那只是表面现象。
我们的调查发现，香港的供楼负担水平在1997年金融海啸之前已经很高了，在1994年、1995年的时候是90%，1995年跌到70%，然后1996年又上来了，在金融海啸之前最高达到110%，都成负资产了。这太可怕了，因为这就是崩盘的前兆。想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%都拿去还房贷了，甚至都透支了，还怎么消费？老百姓没有钱消费的结果，就是香港经济的猛然下滑。这种状况持续下来，香港楼市怎么可能不崩盘？索罗斯的狙击不过是压死骆驼的最后一根稻草而已。
而且，透过中国香港的国民生产总值也可以看出来，1998年金融危机之后的经济并不是最差的，之后香港经济还经历了两次衰退；等到2003年“非典”爆发的时候，香港的旅游业和酒店业几乎停业。这整个过程中，楼价一直下跌，经济萎靡，其中很重要的原因就是月供太高了，透支了香港人的钱包，一直到这个比例下降到30%以下，香港经济才开始好转。
高房价的幕后推手
由此可见，30%是一个很神奇的数字。我给各位分析一下。如果说老百姓用30%的收入拿来还房贷的话，就能用剩下的70%的钱去消费，透过消费可以拉动经济，经济就可以稳定地增长。但如果房贷的负担是70%呢？那就只剩下30%可以消费了。老百姓消费能力大幅下降的后果有多可怕？整个经济就会萎缩。想想看，如果老百姓不消费的话，那么多企业生产的产品卖给谁？产品卖不出去，库存就增加了，怎么办呢？只有裁员。然后呢？倒闭。这就形成了一个恶性循环，这太可怕了。经济由此开始进入萧条期。所以，作为一个国家来讲，一定要保证让老百姓的收入中，最多30%是用来还房贷的，70%可以用于其他支出，这样经济才不会走下坡路，才不会出现萧条。
在房价高企的背后其实还有一个更深层次的问题，那就是高房价让我们整个国家的经济失去了创造力。这可不是危言耸听，所有的人拼命工作，拼命挣钱，之后把钱都投到哪里了？既没有投到实业上，也没有拿去消费，基本都买房子了。这是很病态的做法，也是最可怕的。想想看，对于普通老百姓来说，自己的收入基本都拿去还月供了，那实质消费就减少了。对于那些手里有不少闲钱的人来说，本来想投资做点什么，可是，考察一圈后发现，制造业和服务业，基本没有什么钱可赚，那干嘛还要辛辛苦苦地做呢？我还是拿去炒房吧。这真的很可怕，因为对于一个国家来说，整个创造力的下降其实才是最大的危机。你看10年前，马云花50万创立了阿里巴巴，小马哥的这个腾讯也是差不多50万，陈天桥也是50万，他们都用了差不多50万创立了自己的企业。再看看现在的年轻人，如果手里有50万的话，他们肯定不会投到创业上去，那干嘛呢？肯定是拿这50万去付首付了。